平谷区锚定自身目标定位，深耕优势领域，梳理“两区”建设中制度创新、模式创新、服务创新等方面主要做法和实践效果，总结形成典型案例。《适应农业科创产业发展的集建地入市供给新模式》《社会投资低风险工程“建筑师负责制+告知承诺制”审批新模式》已入选北京市第二批“两区”建设改革创新实践案例。

　　案例1：适应农业科创产业发展的集建地      入市供给新模式

　　新修订的《中华人民共和国土地管理法》破除了农村集体经营性建设用地的入市障碍，为加快一流的“农业中关村”打造，平谷区政府会同市规划自然资源委积极探索存量集体经营性建设用地（以下简称“集建地” ）入市实施路径，成功推动平谷农业科技创新园区一期北京·京瓦农业科技创新中心项目（以下简称“京瓦中心项目”）入市。该项目于2021年3月正式启动研究，现已完成出让合同签订、备案及土地增值收益调节金缴纳等工作，成为全市首宗集建地带地上物入市项目，创建了全市集建地入市模式。

        一、主要做法

　　（一）加强规划编制

　　坚持规划引领， 从国土空间规划和产业规划两方面着手： 一是高质量编制以农为本的《峪口镇国土空间规划》和《峪口镇集中建设区控制性详细规划》，并在全市率先获得批复，成为全镇发展的法定蓝图，为项目落地奠定规划基础。二是结合农业科技创新产业发展定位，科学编制《中关村平谷农业科技创新园区建设运营发展规划（2020年—2025年）》和《北京市推进平谷农业中关村建设三年行动计划（2022-2024年）》， 将推动土地利用改革、 集体土地改革试点、创新土地利用机制纳入园区发展规划及三年行动计划中， 作为产业落地的科学指引。

　　（二）盘活存量资产

　　坚持实操导向，研究制定《平谷区峪口镇农村集体经营性建设用地入市工作方案》 《农科创产业园区一期北京·京瓦农业科技创新中心项目地块入市方案》，在政策依据、价格确定、后期监管、村民合法权益保护等方面打通路径。一是聚焦存量空间，盘活存量资产，创新利用园区现有闲置厂房开展地上物建筑改造提升。二是充分利用低风险项目政策完成新建建筑规划、开竣工和不动产登记等各项手续。三是根据项目特点编制入市方案，利用村集体闲置空间建设产业协同创新平台，实现村集体闲置资产入市盘活，支持高精尖经济结构，推动传统产业转型升级， 实现疏解非首都功能。四是制定集体土地房屋征收和地上附着物等拆迁补偿标准，消除集体土地征收补偿规则的模糊地带。五是取得全部不动产权证书后，按照入市方案有序落实成本审计、地价评估评审、 出让方案编制等前期工作，最终实现村集体闲置资产盘活。

　　（三）成立运营主体

　　为加快平谷农业中关村园区建设，在保证集体土地所有权不变的前提下，采取政府引导、农民主体、入股联营的形式，成立峪口镇级土地联营公司。联营公司根据峪口镇规划情况和自身经营需求，对已受托土地使用权的集体土地采取自行经营或与其他企业合作、吸收外部投资等多种方式进行开发利用，并通过土地出让、出租、土地作价入股、管理费、投资分红等形式获取相应的经营收入，确保镇域内各村社所授权委托行使土地使用权的土地收益不低于授权委托行使前的收入水平。

　　（四）统筹各方利益

　　坚持合作共赢，构建村民、社会资本、集体组织、公共利益等多方利益统筹兼顾的分配机制。 一是让渡政府利益，按财政部文件最低标准（土地增值收益的20%）计提土地增值收益调节金，并纳入区财政一般性公共预算，专项用于支持园区企业入驻和土地整理开发成本。 二是降低企业成本，研究制定《平谷区集体土地上非住宅房屋及地上物拆迁补偿指导意见》， 降低土地整理成本， 吸引农业科技创新企业落地。其中，建设审批手续不健全的集体非住宅房屋拆迁时，按不高于1500元/平方米给予补偿。三是提高农民收益，建立健全内部分配机制，保护全体资产权益人利益，促进集体经济持续向好。 转让过程中产生的土地预期增值收益的80%由峪口村集体经济组织和镇集体经济组织统筹，用于保障镇、村集体经济发展。对于地上附着物，如林木、果树、蔬菜、大田作物等种植作物，凡评估补偿价格不足2万元/亩的， 给予2万元/亩最低保护价补偿。后期通过全体资产权益人以土地作价入股、开展自持物业等多元化方式提高农民收益。

　　（五）建立监管机制

　　严格产业准入，建立项目履约监管和准入退出承诺制度，严防投机炒卖房屋和土地。 立足“农业科技创新中心”板块功能， 重点引入农业科技创新、孵化等科技企业， 与入园企业签订《履约监管协议书》， 约定10种退出情形， 明确强制企业退出、政府收回、企业自行退出监管处理措施以及补偿标准， 强化产业项目全生命周期管理，规范和引导园区发展。

　　二、实践效果

　　（一）探索供地新模式， 为产业发展拓宽空间

　　加强农村集建地入市模式探索，创新打造存量集建地带地上物入市方式，为进一步释放全区产业用地空间资源、高质量推进集建地开发建设起到积极的促进作用，也为全市土地多元化利用摸索出一条新路径。

　　（二）企业村民同受益，加快农科创产业聚集发展

　　通过存量集建地带地上物入市模式探索，实现企业与村民同时受益、双方共赢。企业方面，通过严控集体非住宅房屋拆迁成本等措施实现亩均降本100万元，保障了企业的土地使用权、降低了重资产持有负担，提振了企业对项目经营的市场预期； 京瓦中心项目拟建设集奶牛养殖、 温室园艺、果树栽培于一体的低碳循环种养结合的科研示范基地，实现农业科技创新基础研究与科技创新的成果转化，创建国内外农业科技创新成果展示示范的窗口。 乡镇方面，助力峪口招商引资建设， 吸引中国林木、苏陀科技、北京大华人饲料等行业企业和中国农业大学绿色发展学院等科研机构入驻北京平谷农业中关村科技园创新工场，提高经济竞争力。村民方面，通过存量集建地带地上物入市，盘活了村内闲置土地，为村集体资产“减负”， 实现了土地收益保值增值； 拓宽了村民增收渠道， 引导农民参与科技型农业生产活动，还可解决100人左右的人口就业， 进一步推动乡村振兴。

　　（三）区域转型促提升， 为高质量发展赋能

　　平谷区目前存在大量集体工业用地，在集建地入市模式下，通过盘活闲置资产， 实现存量资源集约利用， 带动老旧厂房转型升级、功能优化和提质增效，并依靠科技提高农业产出质量、提升产出水平，成为城市更新的生动实践，有效助力国家服务业扩大开放综合示范区建设。

　　三、下一步工作思路

　　（一）借助国有平台公司加快集建地优化配置

　　依托平谷区政府和首农食品集团联合成立的国有平台公司，依法将京瓦中心项目转让至平台公司，充分发挥平台公司市场化、专业化运营优势，加快推进资源优化整合配置，构建资源集聚与项目建设合理有效的运行环境，催化和引导集建地改革探索实践。

　　（二）明确镇级联营公司集建地整理入市主体地位

　　依托农村集体资产管理领导小组，探索以镇级联营公司为集体建设用地整理和入市的主体，做到“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”，进一步理顺土地整理、供应路径。

　　（三）引导平谷农业中关村项目建设再上新水平

　　推动《北京市关于加快推进平谷农业中关村建设的十条措施》落实落细， 引导和支持农业中关村项目采取集建地入市方式落地实施，为服务国家农业科技自立自强、建设国际科技创新中心、提升现代农业发展水平贡献平谷力量。